O presente Trabalho de Conclusão de Curso tem como objetivo analisar criticamente a disciplina do distrato no âmbito da incorporação imobiliária, especialmente à luz da Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. Busca-se compreender como essa legislação alterou a dinâmica contratual entre incorporador e adquirente, bem como os reflexos de sua aplicação nos empreendimentos submetidos ao regime do patrimônio de afetação. A pesquisa examina a incorporação imobiliária sob o prisma do direito civil e do direito do consumidor, abordando a função social do contrato, a boa-fé objetiva e o equilíbrio econômico das relações contratuais como princípios orientadores. A partir da revisão doutrinária e da análise de julgados, demonstra-se que a Lei do Distrato procurou uniformizar critérios de rescisão e retenção de valores, conferindo maior segurança jurídica ao setor imobiliário, ainda que suscite controvérsias quanto à sua compatibilidade com a tutela do consumidor. Destaca-se, em especial, a cláusula penal como instrumento de equilíbrio contratual e como elemento central para a proteção do patrimônio de afetação, cuja função é resguardar a coletividade de adquirentes e assegurar a conclusão do empreendimento. Conclui se que o desafio contemporâneo reside em harmonizar a proteção coletiva promovida pelo patrimônio de afetação com a garantia de direitos individuais dos adquirentes, mediante um controle judicial pautado na razoabilidade, na proporcionalidade e na preservação da confiança contratual. Palavras-Chave: Cláusula penal; Distrato; Incorporação imobiliária; Patrimônio de afetação.