No presente trabalho, objetiva-se analisar os moldes de adequação dos efeitos advindos dos condomínios de fato e loteamentos fechados, os quais têm sido encontrados nos municípios, no âmbito urbano. O ordenamento jurídico, para enfrentamento das questões relevantes da matéria, a priori, buscou a normatização generalizante para, mais adiante, fomentar regras específicas para a espécie. Tais efeitos mencionados alcançam as contratações destes condomínios e loteamentos com a iniciativa privada, além de contar com eventual tolerância de existência desta figura jurídica pelos entes públicos, fato talvez consequência da sua atuação restrita a determinadas áreas da municipalidade. Para tal desiderato, partiu-se de legislação correlata aos condomínios, enunciados de jornadas de Direito Civil, estudos doutrinários, jurisprudência e decisões judiciais deste mesmo jaez, com o fito de coleta e detalhamento do que ora se apresenta. Iniciou-se por trazer os conceitos básicos tratados, a saber, o domínio, sua vertente pública, limitações, função social e relações jurídicas correlatas, como as formas de aquisição e perda da propriedade. Em sequência, foram abordadas as espécies de condomínios e loteamentos, conceituações necessárias para a compreensão, além das suas características e naturezas jurídicas. Ampliou-se o enfoque, posteriormente, com inclusão dos regramentos atinentes ao ordenamento e uso do solo urbano, bem como as formas já autorizadas por lei. Somou-se referência às associações de moradores e à possibilidade de cobrança da consectária taxa de manutenção. De pórtico, para a pesquisa do assunto específico aqui tratado, foram elencados os marcos legal e jurisprudencial encontrados, além de estudo de caso paradigma. In fine, concluiu-se acerca do tratamento dado a tais condomínios de fato e loteamentos fechados, tocantemente às relações contratuais, em face de seu caráter peculiar. Com o escopo de pontuar resoluções aplicáveis a situações práticas, inclusive ainda não exploradas, as quais certamente surgirão das relações jurídicas estabelecidas, seja com a iniciativa privada, seja com entes públicos, seja, ainda, com os próprios condôminos associados, que se procurou analisar tais espécies. Palavras-chave: Direitos reais; propriedade; condomínio; associação de moradores; taxa condominial; condomínio de fato.